Erbschaftssteuer bei Immobilien — was auf Sie zukommt
Eine Immobilie ist oft der wertvollste Teil eines Nachlasses. Und genau deshalb wird die Erbschaftssteuer hier zum entscheidenden Faktor: Sie kann mehrere zehntausend Euro betragen — oder durch geschickte Gestaltung ganz entfallen. Dieser Ratgeber erklärt die Mechanismen, zeigt Sparpotenzial auf und rechnet ein konkretes Beispiel durch.
Wenn Sie gerade erst eine Immobilie geerbt haben und sich einen Überblick über alle Schritte verschaffen möchten, empfehlen wir unseren Ratgeber Immobilie geerbt — die 5 teuersten Fehler vermeiden.
1. Freibeträge bei der Erbschaftssteuer nach Verwandtschaftsgrad
Der persönliche Freibetrag ist der Betrag, bis zu dem ein Erbe steuerfrei erben kann. Er gilt für den gesamten Nachlass — nicht nur für die Immobilie. Wer neben dem Haus auch Bankguthaben, Wertpapiere oder andere Vermögenswerte erbt, muss alles zusammenrechnen.
Freibeträge im Überblick (Stand 2026)
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder, Stiefkinder | 400.000 € | I |
| Enkel (Elternteil verstorben) | 400.000 € | I |
| Enkel (Elternteil lebt) | 200.000 € | I |
| Eltern, Großeltern | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 € | III |
Wichtig: Ehepartner erhalten zusätzlich zum persönlichen Freibetrag einen Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 Euro. Kinder erhalten je nach Alter einen Versorgungsfreibetrag von bis zu 52.000 Euro. Diese Freibeträge werden auf Versorgungsbezüge (z.B. Witwenrente) angerechnet.
Sonderfall: Familienheim
Ehepartner und Kinder können eine selbst genutzte Wohnimmobilie unter bestimmten Voraussetzungen komplett steuerfrei erben — unabhängig vom Wert. Voraussetzungen: Der Erblasser hat die Immobilie selbst bewohnt, der Erbe zieht selbst ein und nutzt sie mindestens 10 Jahre. Bei Kindern gilt zusätzlich eine Wohnflächengrenze von 200 Quadratmetern.
2. Steuersätze und Steuerklassen
Übersteigt der Wert des Nachlasses den Freibetrag, wird der übersteigende Betrag besteuert. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich nach der Steuerklasse und dem steuerpflichtigen Erwerb.
Erbschaftsteuersätze (Stand 2026)
| Steuerpflichtiger Erwerb | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Die Steuerklasse bestimmt sich ausschließlich nach dem Verwandtschaftsgrad — nicht nach dem Einkommen. Steuerklasse I gilt für enge Familienangehörige (Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern), Steuerklasse II für entferntere Verwandte (Geschwister, Nichten, Neffen), Steuerklasse III für alle übrigen Personen.
Ein Beispiel: Erbt ein Kind eine Immobilie im Wert von 550.000 Euro und kein weiteres Vermögen, beträgt der steuerpflichtige Erwerb 150.000 Euro (nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro). In Steuerklasse I fällt darauf ein Steuersatz von 11 Prozent an — das sind 16.500 Euro Erbschaftsteuer.
3. Bewertung der Immobilie: Finanzamt vs. Gutachten
Die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie hängt entscheidend davon ab, welcher Wert angesetzt wird. Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert zum Todestag des Erblassers — und nutzt dafür standardisierte Verfahren, die nicht immer den tatsächlichen Marktwert treffen.
Bewertungsverfahren des Finanzamts
Das Finanzamt greift auf drei Verfahren zurück, je nach Immobilientyp:
Vergleichswertverfahren — hauptsächlich bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern. Das Finanzamt vergleicht mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten. Fehlen geeignete Vergleichsobjekte, weicht es auf andere Verfahren aus.
Ertragswertverfahren — bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern. Die erzielbaren Mieteinnahmen bestimmen den Wert. Maßgeblich sind die ortsüblichen Mieten, nicht die tatsächlich vereinbarte Miete.
Sachwertverfahren — bei Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn kein Vergleichswert vorliegt. Der Bodenwert plus der Gebäudewert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung) ergibt den Sachwert.
Warum ein unabhängiges Gutachten sich lohnen kann
Die standardisierten Verfahren des Finanzamts berücksichtigen individuelle Faktoren nur eingeschränkt: Sanierungsstau, ungünstige Grundrisse, Lärmbelastung oder Altlasten fließen oft nicht ausreichend ein. Die Folge: Der Finanzamt-Wert liegt häufig über dem tatsächlichen Marktwert.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG durch einen öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen kann einen niedrigeren Wert nachweisen. Das Finanzamt ist verpflichtet, diesen Nachweis zu prüfen. Bei einer Differenz von 50.000 Euro oder mehr rechtfertigt die Steuerersparnis in der Regel die Gutachterkosten von typisch 2.000 bis 4.000 Euro.
Auch eine professionelle Immobilienbewertung kann als erste Orientierung dienen und helfen, die Erfolgsaussichten eines Gutachtens einzuschätzen.
4. Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Neben der Erbschaftsteuer kann beim Verkauf einer geerbten Immobilie eine weitere Steuer anfallen: die Spekulationssteuer (Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG). Sie betrifft den Gewinn aus dem Verkauf, nicht den Immobilienwert selbst.
Die 10-Jahresfrist
Entscheidend ist die Zeitspanne zwischen Anschaffung und Verkauf. Bei geerbten Immobilien gilt eine Besonderheit: Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers. Haben die Eltern das Haus 2014 gekauft und Sie erben es 2026, sind bereits 12 Jahre vergangen — die Spekulationsfrist ist abgelaufen, ein Verkauf wäre steuerfrei.
Hat der Erblasser die Immobilie dagegen erst 2020 gekauft, müssten Sie bis 2030 warten, um steuerfrei zu verkaufen.
Eigennutzung als Ausnahme
Auch innerhalb der 10-Jahresfrist kann ein Verkauf steuerfrei sein, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das gilt auch für geerbte Immobilien: Wer nach dem Erbfall selbst einzieht und die Dreijahresbedingung erfüllt, verkauft spekulationssteuerfrei.
Berechnung der Spekulationssteuer
Fällt Spekulationssteuer an, wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Der Gewinn errechnet sich aus: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten des Erblassers minus Verkaufsnebenkosten. Abschreibungen, die der Erblasser geltend gemacht hat (z.B. bei Vermietung), werden dem Gewinn wieder zugerechnet.
Bei einem geerbten Haus, das der Erblasser 2020 für 400.000 Euro gekauft hat und das 2026 für 550.000 Euro verkauft wird, beträgt der steuerpflichtige Gewinn rund 150.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent wären das 52.500 Euro Spekulationssteuer — ein Betrag, den viele Erben unterschätzen.
5. Steueroptimierung: Möglichkeiten und Grenzen
Die Erbschaftsteuer lässt sich durch verschiedene Maßnahmen reduzieren — einige davon setzen allerdings voraus, dass der Erblasser bereits zu Lebzeiten aktiv geworden ist.
Selbstnutzung des Familienheims
Der wirkungsvollste Hebel: Ehepartner können ein Familienheim unabhängig vom Wert komplett steuerfrei erben, wenn sie selbst einziehen und die Immobilie mindestens 10 Jahre bewohnen. Für Kinder gilt dasselbe mit der Einschränkung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wer diese Option hat, sollte sie sorgfältig prüfen — die Steuerersparnis kann erheblich sein.
Stundung der Erbschaftsteuer
Kann ein Erbe die Steuer auf eine selbst genutzte Wohnimmobilie nur durch deren Verkauf aufbringen, kann das Finanzamt die Steuer auf Antrag bis zu 10 Jahre stunden — zinslos, solange die Voraussetzungen bestehen (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Die Stundung endet, wenn der Erbe auszieht oder die Immobilie verkauft.
Freibetrag-Kombination durch Überschreibung zu Lebzeiten
Da sich die Freibeträge alle 10 Jahre erneuern, kann eine frühzeitige Übertragung zu Lebzeiten die Steuerlast erheblich senken. Ein Ehepaar mit zwei Kindern kann über 20 Jahre bis zu 3,2 Millionen Euro steuerfrei übertragen (jeder Elternteil 400.000 Euro pro Kind, alle 10 Jahre).
Ausführliche Informationen zu Ablauf, Kosten und Risiken finden Sie in unserem Ratgeber Haus überschreiben an Kinder.
Nießbrauch zur Wertminderung
Wird eine Immobilie mit einem Nießbrauchrecht übertragen, mindert der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs den steuerlichen Schenkungswert. Je jünger der Schenker und je höher der Mietwert, desto größer die Wertminderung. Bei einem 65-jährigen Schenker und einer Mietersparnis von 1.000 Euro monatlich kann der Nießbrauch den steuerlichen Wert um 100.000 bis 150.000 Euro senken.
6. Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Sindelfingen
Ein konkretes Beispiel aus unserer Region verdeutlicht die Zusammenhänge.
Ausgangssituation
- Einfamilienhaus in Sindelfingen, Verkehrswert 550.000 Euro
- Erblasser: Mutter, verstorben 2026
- Erben: Zwei Kinder zu gleichen Teilen (je 50 %)
- Kein weiteres nennenswertes Vermögen
- Die Mutter hatte das Haus 2010 für 320.000 Euro gekauft
Erbschaftsteuer-Berechnung (Stand 2026)
| Position | Kind A | Kind B |
|---|---|---|
| Anteil am Verkehrswert | 275.000 € | 275.000 € |
| Persönlicher Freibetrag | – 400.000 € | – 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 0 € | 0 € |
| Erbschaftsteuer | 0 € | 0 € |
In diesem Fall liegt der Anteil jedes Kindes unter dem Freibetrag von 400.000 Euro — es fällt keine Erbschaftsteuer an.
Was wäre, wenn nur ein Kind erbt?
| Position | Einzelerbe |
|---|---|
| Verkehrswert | 550.000 € |
| Persönlicher Freibetrag | – 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 150.000 € |
| Steuersatz (Klasse I) | 11 % |
| Erbschaftsteuer | 16.500 € |
Erbt nur ein Kind, übersteigt der Wert den Freibetrag um 150.000 Euro. Bei 11 Prozent Steuersatz fallen 16.500 Euro Erbschaftsteuer an.
Spekulationssteuer bei Verkauf
Da die Mutter das Haus 2010 gekauft hat, ist die 10-Jahresfrist bereits abgelaufen. Ein Verkauf wäre spekulationssteuerfrei — unabhängig davon, ob die Kinder selbst einziehen oder nicht.
Optimierungspotenzial
Hätte die Mutter das Haus 5 Jahre vor ihrem Tod an beide Kinder überschrieben (mit Nießbrauch), wäre der steuerliche Schenkungswert durch den Nießbrauchabzug gesunken — und die Freibeträge hätten nach 10 Jahren erneut zur Verfügung gestanden. Für eine umfassende Nachlassplanung lohnt sich der frühzeitige Gang zum Steuerberater.
7. Checkliste: Steuer-Pflichten nach dem Erbfall
Innerhalb von 3 Monaten
- ☐ Erbfall beim zuständigen Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG) — Pflicht, auch wenn kein Erbschein vorliegt
- ☐ Nachlassverzeichnis erstellen (Immobilien, Konten, Schulden, Versicherungen)
- ☐ Verkehrswert der Immobilie einschätzen lassen
Innerhalb von 6 Monaten
- ☐ Erbschaftsteuererklärung einreichen (nach Aufforderung durch das Finanzamt)
- ☐ Prüfen, ob ein Gutachten den Finanzamt-Wert senken kann
- ☐ Ggf. Stundungsantrag stellen (bei Selbstnutzung)
Bei geplantem Verkauf
- ☐ 10-Jahresfrist prüfen (Kaufdatum des Erblassers)
- ☐ Eigennutzung in den letzten 3 Jahren dokumentieren (falls zutreffend)
- ☐ Anschaffungskosten und Abschreibungen des Erblassers zusammenstellen
- ☐ Steuerberater einbinden, bevor der Kaufvertrag steht
Laufend
- ☐ Grundbuchberichtigung beantragen (innerhalb von 2 Jahren gebührenfrei)
- ☐ Bei Erbengemeinschaft: Einigung über Nutzung oder Verwertung herbeiführen
- ☐ Bei Vermietung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären
Fazit
Die Erbschaftssteuer bei Immobilien ist kein Schicksal, sondern ein Gestaltungsthema. Die Freibeträge sind großzügig: Ehepartner und Kinder können Immobilien im Wert von mehreren hunderttausend Euro steuerfrei erben. Und selbst wenn Steuern anfallen, gibt es Instrumente — vom Verkehrswertgutachten über die Stundung bis zur vorausschauenden Übertragung zu Lebzeiten —, die die Last deutlich senken können. Entscheidend ist, dass Sie frühzeitig handeln und sich professionell beraten lassen.
Wichtiger Hinweis: Alle steuerlichen und rechtlichen Informationen in diesem Artikel (Erbschaftsteuer, Freibeträge, Spekulationssteuer, Stundung, Bewertungsverfahren) dienen der allgemeinen Orientierung. Sigloch Immobilien bietet keine steuerliche oder rechtliche Beratung an. Bitte wenden Sie sich für verbindliche Auskünfte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Quellenangaben und Stand-Daten sind im Text gekennzeichnet.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einer Immobilie?
Die Höhe hängt vom Verkehrswert der Immobilie, Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und der daraus folgenden Steuerklasse ab. Nach Abzug des persönlichen Freibetrags (z.B. 400.000 Euro für Kinder) wird der Restbetrag mit 7 bis 50 Prozent besteuert.
Welche Freibeträge gelten bei der Erbschaftssteuer für Immobilien?
Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad: Ehepartner 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Eltern und Großeltern 100.000 Euro, alle übrigen Personen 20.000 Euro. Sie gelten für den gesamten Nachlass, nicht nur für die Immobilie.
Kann ich die Erbschaftssteuer durch ein Gutachten senken?
Ja. Das Finanzamt bewertet Immobilien nach standardisierten Verfahren, die den tatsächlichen Marktwert oft übersteigen. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann einen niedrigeren Wert nachweisen und so die Steuerlast reduzieren.
Wann fällt Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?
Wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Die Frist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum, nicht mit dem Erbfall. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren entfällt die Spekulationssteuer.
Kann ich die Erbschaftssteuer stunden lassen?
Ja. Auf Antrag kann das Finanzamt die Erbschaftsteuer auf eine selbst genutzte Wohnimmobilie bis zu 10 Jahre stunden, wenn die Zahlung nur durch Verkauf möglich wäre. Voraussetzung: Die Immobilie dient dem Erben als Wohnung.
Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?
Das Finanzamt nutzt standardisierte Verfahren: Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen, Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten, Sachwertverfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Todestag des Erblassers.
Was ist günstiger: Immobilie erben oder zu Lebzeiten überschreiben lassen?
Die Überschreibung zu Lebzeiten kann günstiger sein, weil Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden können. Bei hohen Immobilienwerten lässt sich durch frühzeitige Übertragung die Steuerlast erheblich senken. Details in unserem Ratgeber Haus überschreiben an Kinder.
Müssen alle Erben einer Erbengemeinschaft Erbschaftssteuer zahlen?
Ja, jeder Miterbe zahlt individuell Erbschaftsteuer auf seinen Anteil. Dabei gelten die persönlichen Freibeträge jedes einzelnen Erben. Die Erbengemeinschaft selbst ist kein Steuersubjekt.
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Über den Autor: Andreas Sigloch ist Quereinsteiger in der Immobilienbranche und verantwortet bei Sigloch Immobilien Bürobetrieb, Infrastruktur und die digitale Präsenz – unter anderem diese Website, die auf seiner Arbeit bei Sigloch Consulting aufbaut. Die Ratgeber sind die Essenz aus über 60 Jahren Lebenserfahrung, in denen er gemeinsam mit seiner Partnerin Regina Sigloch viele der hier angesprochenen Themen live erlebt hat: Renovieren, Gestalten, Mieten, Kaufen, Finanzieren, Altbau, Neubau und Traumhaus im Süden.
