Förderungen für Neubauten 2026 – warum sich der Kauf jetzt besonders lohnt
Der Kauf einer Neubau-Immobilie war selten so gut gefördert wie 2026. Zinsgünstige KfW-Kredite, beschleunigte Abschreibungen für Kapitalanleger und Einspeisevergütung für die PV-Anlage auf dem Dach — wer die Förderlandschaft kennt, kann erheblich sparen. Dieser Ratgeber fasst alle relevanten Förderungen und Steuervorteile zusammen und zeigt, wie sie sich kombinieren lassen.
Die Förderlandschaft im Überblick (Stand März 2026)
| Förderung | Vorteil | Für wen? | Voraussetzung |
|---|---|---|---|
| KfW 297/298 | Kredit bis 150.000 € zu 0,6-1,0 % | Alle Käufer | EH55/EH40, Antrag vor Baubeginn |
| Degressive AfA | 5 % p.a. vom Restwert | Vermieter | Baubeginn 10/2023–09/2029 |
| §7b Sonderabschreibung | 20 % in 4 Jahren zusätzlich | Vermieter | EH40 + QNG, Bauantrag vor 10/2029 |
| Einspeisevergütung PV | 7,78–12,34 ct/kWh | Gebäude mit PV | Inbetriebnahme vor 2027 |
| KfW 300 (WEF) | Zinsverbilligter Kredit | Familien < 60.000 € | Nur Neubau EH40 |
Die Besonderheit: Die meisten dieser Förderungen sind kombinierbar. Wer sie geschickt nutzt, kann die Finanzierungskosten eines Neubaus um einen sechsstelligen Betrag senken.
1. KfW-Kredit: Zinsgünstig finanzieren
Die KfW-Programme 297 (Selbstnutzer) und 298 (Vermieter) bieten seit März 2026 die besten Neubau-Zinsen seit Jahren.
| Standard | Zinssatz | Max. Kredit/WE |
|---|---|---|
| EH55 | 1,0 % | 100.000 € |
| EH40 ohne QNG | 0,6 % | 100.000 € |
| EH40 mit QNG | 0,6 % | 150.000 € |
Die entscheidende Voraussetzung: Der Antrag muss vor Baubeginn und vor Kaufvertrag über die Hausbank eingereicht werden. Projekte, bei denen der Bau bereits läuft, kommen für KfW 297/298 nicht mehr in Frage.
Keine Einkommensgrenze. Kein Tilgungszuschuss — der Vorteil liegt ausschließlich in den günstigen Zinsen. Bei einem marktüblichen Zinsniveau von 3,5 % sparen Sie mit dem KfW-Kredit über 10 Jahre rund 25.000 € Zinskosten pro 100.000 € Kreditsumme.
Alle Details, Antragstellung und ein Rechenbeispiel finden Sie in unserem KfW-Förderung Neubau 2026 Ratgeber.
2. Degressive Abschreibung: 5 % vom Restwert
Kapitalanleger, die einen Neubau vermieten, können seit dem Wachstumschancengesetz die degressive Gebäudeabschreibung nach §7 Abs. 5a EStG nutzen.
Eckdaten:
- 5 % Abschreibung pro Jahr vom Restwert (nicht vom Anschaffungswert)
- Gilt für Neubauten mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029
- Erwerb muss im Jahr der Fertigstellung erfolgen
- Jederzeit Wechsel zur linearen AfA (2 % bzw. 3 %) möglich
Was bedeutet „vom Restwert”?
Im Gegensatz zur linearen Abschreibung (gleicher Betrag jedes Jahr) sinkt der Abschreibungsbetrag bei der degressiven Methode jährlich. Dafür ist er in den ersten Jahren deutlich höher — genau dann, wenn die Finanzierungskosten am höchsten sind.
Beispielrechnung (Gebäudeanteil 300.000 €):
| Jahr | Restwert | Degressive AfA (5 %) | Lineare AfA (3 %) |
|---|---|---|---|
| 1 | 300.000 € | 15.000 € | 9.000 € |
| 2 | 285.000 € | 14.250 € | 9.000 € |
| 3 | 270.750 € | 13.538 € | 9.000 € |
| 4 | 257.213 € | 12.861 € | 9.000 € |
| Summe 4 J. | 55.649 € | 36.000 € |
In den ersten vier Jahren schreiben Sie knapp 20.000 € mehr ab als bei linearer AfA. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das rund 8.000 € weniger Steuern in den ersten vier Jahren.
3. §7b Sonderabschreibung: Der Steuer-Turbo
Zusätzlich zur regulären Abschreibung können Vermieter die Sonderabschreibung nach §7b EStG nutzen — das ist der eigentliche Rendite-Hebel bei Neubauten.
Voraussetzungen (Stand März 2026):
| Merkmal | Anforderung |
|---|---|
| Energiestandard | Effizienzhaus 40 + QNG-Siegel |
| Baukostenobergrenze | Max. 5.200 €/m² Wohnfläche |
| Bemessungsgrundlage | Max. 4.000 €/m² Wohnfläche |
| Abschreibungssatz | 5 % p.a. über 4 Jahre = 20 % |
| Bauantragsfrist | Nach 31.12.2022 und vor 01.10.2029 |
| Inanspruchnahme | Bis Ende 2026 |
Beispielrechnung (Neubauwohnung 80 m²):
Bemessungsgrundlage: 80 m² × 4.000 €/m² = 320.000 € Sonderabschreibung pro Jahr: 320.000 € × 5 % = 16.000 € Über 4 Jahre: 64.000 € zusätzliche Abschreibung
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das 26.880 € Steuerersparnis in vier Jahren — zusätzlich zur regulären AfA.
Kombination: Degressive AfA + §7b
Beide Abschreibungen laufen parallel. In den ersten vier Jahren ergibt sich so eine erhebliche steuerliche Entlastung. Ab dem fünften Jahr mindert die §7b-Sonderabschreibung die Bemessungsgrundlage der degressiven AfA.
Gesamtabschreibung in 4 Jahren (Beispiel Gebäudeanteil 300.000 €, 80 m²):
| Komponente | Betrag über 4 Jahre |
|---|---|
| Degressive AfA (5 % vom Restwert) | ca. 55.649 € |
| §7b Sonderabschreibung (5 % von 320.000 €) | 64.000 € |
| Gesamtabschreibung | ca. 119.649 € |
| Steuerersparnis (bei 42 %) | ca. 50.253 € |
Über 50.000 € Steuerersparnis in vier Jahren — das ist die Kombination, die Neubauten als Kapitalanlage besonders attraktiv macht.
4. Photovoltaik: Einspeisevergütung und Eigenverbrauch
Energieeffiziente Neubauten sind heute fast immer mit einer PV-Anlage auf dem Dach ausgestattet. Die finanzielle Wirkung kommt aus zwei Richtungen.
Einspeisevergütung (ab 01.02.2026, Anlagen bis 10 kWp):
| Modell | Vergütung |
|---|---|
| Teileinspeisung | 7,78 ct/kWh |
| Volleinspeisung | 12,34 ct/kWh |
Die Vergütung wird halbjährlich um 1 % gesenkt (nächste Absenkung: 01.08.2026). Ab 2027 soll die feste Einspeisevergütung für neue Anlagen durch marktorientierte Modelle ersetzt werden — wer 2026 noch eine Anlage in Betrieb nimmt, sichert sich die feste Vergütung für 20 Jahre.
Eigenverbrauch — der größere Hebel:
Der wirtschaftliche Hauptvorteil einer PV-Anlage liegt im Eigenverbrauch. Jede selbst verbrauchte Kilowattstunde spart den Bezugspreis von rund 30-35 ct/kWh, statt nur 7,78 ct Einspeisevergütung zu erhalten. Bei einem typischen Eigenverbrauchsanteil von 30-40 % (mit Batteriespeicher bis 70 %) summiert sich das.
Für Kapitalanleger bedeutet eine PV-Anlage auf dem Neubau-Dach: niedrigere Nebenkosten für Mieter (attraktiverer Mietpreis), Einnahmen aus Einspeisung oder Mieterstrom, und höherer Immobilienwert durch bessere Energiebilanz.
Wie sich eine PV-Anlage mit einer Wärmepumpe ergänzt, beschreiben wir in unserem Erfahrungsbericht: 1 Jahr Wärmepumpe.
5. Wärmepumpe im Neubau: Indirekte Förderung über KfW
Die BAFA-Zuschüsse (30-70 % der Investitionskosten) für Wärmepumpen gelten primär für den Heizungstausch im Bestand. Im Neubau wird die Wärmepumpe nicht einzeln gefördert, sondern als Teil des Gesamtkonzepts über den KfW-Effizienzhausstandard abgedeckt.
Das heißt: Die Wärmepumpe im Neubau ist kein eigener Förderposten, aber sie ist die Technologie, die den EH55- oder EH40-Standard überhaupt erst ermöglicht — und damit den Zugang zu den KfW-Zinsen und den steuerlichen Vorteilen öffnet.
Wirtschaftlicher Vorteil der Wärmepumpe im Betrieb:
Aus unserem eigenen Erfahrungsbericht: In einem Reiheneckhaus (160 m², Baujahr 2000) spart die Luft-Wärmepumpe rund 2.450 € pro Jahr gegenüber Gas. In einem energieeffizienteren Neubau fallen die Heizkosten nochmals geringer aus.
Für Vermieter bedeutet niedrigere Betriebskosten: höhere Attraktivität der Wohnung, geringeres Leerstandsrisiko und langfristig stabile Mieterträge.
6. KfW 300: Wohneigentum für Familien
Neben den allgemeinen Neubau-Programmen gibt es mit KfW 300 „Wohneigentum für Familien” (WEF) eine weitere Fördermöglichkeit — allerdings mit strengeren Voraussetzungen.
Eckdaten:
- Zinsgünstiger Kredit (ca. 1,25 % bei 35 Jahren Laufzeit)
- Einkommensgrenze: Zu versteuerndes Haushaltseinkommen unter 60.000 €
- Nur für Neubau im EH40-Standard
- Budget 2026: 350 Mio. €
Dieses Programm richtet sich an Familien mit niedrigerem Einkommen und ist nicht mit KfW 297/298 kombinierbar. Für Kapitalanleger ist es nicht relevant.
Rechenbeispiel: Alle Förderungen kombiniert
Szenario: Neubauwohnung 80 m², EH40 mit QNG, Kaufpreis 400.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer BW (5 %) | 20.000 € |
| Notar + Grundbuch (ca. 2 %) | 8.000 € |
| Gesamtkosten | 428.000 € |
Finanzierung:
| Baustein | Betrag | Zinssatz |
|---|---|---|
| KfW-Kredit (298) | 150.000 € | 0,6 % |
| Bankkredit | 192.600 € | 3,5 % |
| Eigenkapital (20 %) | 85.400 € | – |
Steuervorteile über 4 Jahre (bei Vermietung):
| Vorteil | Betrag |
|---|---|
| Zinsersparnis KfW vs. Markt (10 J.) | ca. 43.500 € |
| Degressive AfA (Mehrabschreibung vs. linear) | ca. 20.000 € |
| §7b Sonderabschreibung (4 × 16.000 €) | 64.000 € |
| Steuerersparnis Abschreibung (bei 42 %) | ca. 50.000 € |
| PV-Einspeisevergütung (10 kWp, 20 J.) | ca. 18.000 € |
Die genauen Beträge hängen vom individuellen Steuersatz, der Mieteinnahme und dem Eigenverbrauchsanteil der PV-Anlage ab. Aber die Größenordnung zeigt: Die Kombination der Förderprogramme kann die effektiven Kosten eines Neubaus um über 100.000 € reduzieren.
Checkliste: So sichern Sie sich alle Förderungen
- Vor dem Kauf: KfW-Antrag über die Hausbank stellen (vor Kaufvertrag und vor Baubeginn)
- Energieberater beauftragen: EH40/EH55-Bestätigung aus der KfW-Expertenliste
- QNG-Siegel prüfen: Für §7b Sonderabschreibung erforderlich (EH40 + QNG)
- Steuerberater einschalten: Degressive AfA und §7b optimal kombinieren
- PV-Inbetriebnahme vor 2027: Feste Einspeisevergütung für 20 Jahre sichern
- Fristen dokumentieren: KfW-Abruf innerhalb 12 Monaten, Bauantrag vor 10/2029
Fazit
Energieeffiziente Neubauten sind 2026 so gut gefördert wie nie zuvor. Die Kombination aus KfW-Zinsen, beschleunigter Abschreibung, Sonderabschreibung und Einspeisevergütung macht Neubauten als Kapitalanlage besonders interessant. Der Schlüssel liegt darin, die Förderungen rechtzeitig zu beantragen und geschickt zu kombinieren — denn viele Programme sind zeitlich befristet.
Wichtiger Hinweis: Alle steuerlichen Informationen in diesem Artikel (degressive AfA, §7b Sonderabschreibung, Werbungskosten) dienen der allgemeinen Orientierung. Die Förderprogramme (KfW, BAFA) können sich jederzeit ändern. Sigloch Immobilien bietet keine steuerliche oder rechtliche Beratung an. Bitte wenden Sie sich für verbindliche Auskünfte und individuelle Berechnungen an einen Steuerberater. Quellenangaben und Stand-Daten sind im Text gekennzeichnet.
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Über den Autor: Andreas Sigloch ist Quereinsteiger in der Immobilienbranche und verantwortet bei Sigloch Immobilien Bürobetrieb, Infrastruktur und die digitale Präsenz – unter anderem diese Website, die auf seiner Arbeit bei Sigloch Consulting aufbaut. Die Ratgeber sind die Essenz aus über 60 Jahren Lebenserfahrung, in denen er gemeinsam mit seiner Partnerin Regina Sigloch viele der hier angesprochenen Themen live erlebt hat: Renovieren, Gestalten, Mieten, Kaufen, Finanzieren, Altbau, Neubau und Traumhaus im Süden.
