Haus verkaufen und wohnen bleiben: Was Sie eigentlich kaufen
Das Haus ist abbezahlt, die Rente knapp, und ausziehen möchten Sie nicht. Genau für diese Lage gibt es Modelle, bei denen Sie Ihr Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben — mit Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente, Teilverkauf oder Rückmiete. Sie laufen unter dem Sammelbegriff Immobilienverrentung und werden entsprechend beworben.
Allen Modellen gemeinsam ist ein Tausch: Sie geben Eigentum ab und behalten das Recht, zu bleiben. Dieses Recht hat einen Preis, und er steckt in der Differenz zwischen dem, was Sie bekommen, und dem, was ein freier Verkauf bringen würde. Wer diese Differenz kennt, bevor er unterschreibt, entscheidet anders. Deshalb beginnt jede ernsthafte Prüfung mit einer Zahl, die in den Prospekten fehlt: dem Marktwert Ihres Hauses bei einem normalen Verkauf.
Den Marktwert als Vergleichsmaßstab ermittelt Regina Sigloch kostenlos — bevor Sie mit einem Verrentungsanbieter über Abschläge sprechen.
Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch
Beim Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht verkaufen Sie das Haus zu einem festen Preis, und im Grundbuch wird eingetragen, dass Sie bis zum Lebensende darin wohnen dürfen. Der Käufer bekommt das Eigentum sofort, nutzen kann er es erst später. Entsprechend zahlt er weniger: den Marktwert abzüglich des Werts des Wohnrechts. Dieser Wert ergibt sich aus der ersparten Jahresmiete, multipliziert mit einem Faktor, der von der statistischen Lebenserwartung abhängt. Je jünger Sie sind, desto höher fällt der Abschlag aus.
Der Nießbrauch geht einen Schritt weiter. Mit ihm dürfen Sie das Haus nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Miete behalten — etwa wenn Sie später ins betreute Wohnen ziehen. Im Gegenzug tragen Sie als Nießbraucher in der Regel die laufenden Kosten und die gewöhnliche Instandhaltung. Beim reinen Wohnrecht lässt sich die Kostenverteilung freier regeln.
Der Haken beider Modelle ist der Käufermarkt. Wer ein Haus kauft, in das er vielleicht erst in zwanzig Jahren einziehen kann, ist meist ein Investor, der den Abschlag großzügig kalkuliert, oder jemand aus der Familie. Innerhalb der Familie ist das Modell oft die bessere Lösung — dann allerdings meist als Übertragung mit Nießbrauch statt als Verkauf, wie im Ratgeber Haus überschreiben beschrieben.
Ob für Ihr Haus ein Käufer mit Wohnrechtsvorbehalt zu einem fairen Preis zu finden ist, schätzt Regina Sigloch anhand der Lage und der Nachfrage im Kreis Böblingen ein — kostenlos.
Leibrente: Haus verkaufen gegen monatliche Zahlung
Bei der Leibrente zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern als monatliche Rente bis zu Ihrem Lebensende. Zusätzlich wird ein Wohnrecht oder Nießbrauch eingetragen. Die Rente wird üblicherweise über eine Reallast im Grundbuch gesichert: Zahlt der Käufer nicht, können Sie aus dem Haus vollstrecken.
Das Modell ist eine Wette auf die Lebenserwartung, und zwar in beide Richtungen. Leben Sie lange, bekommen Sie mehr, als der Barpreis gewesen wäre. Sterben Sie früh, behält der Käufer das Haus, und Ihre Erben gehen leer aus — es sei denn, der Vertrag sieht eine Mindestlaufzeit vor, in der die Rente an die Erben weiterfließt. Wichtig ist außerdem die Frage, wer der Käufer ist: Eine Rente über zwanzig Jahre ist nur so sicher wie der Schuldner und die Absicherung im Grundbuch.
Steuerlich ist die Leibrente günstig. Versteuert wird nur der Ertragsanteil, der vom Alter bei Rentenbeginn abhängt — mit 70 Jahren sind es 15 Prozent der jährlichen Rente. Der Verkauf des selbst genutzten Hauses selbst ist in der Regel steuerfrei; wann das nicht gilt, steht im Ratgeber Spekulationsfrist Immobilie.
Rente oder Einmalbetrag — welche Variante sich bei Ihrem Alter und Ihrer Familiensituation rechnet, bespricht Regina Sigloch mit Ihnen auf Basis einer Bewertung.
Teilverkauf: Immobilie teilweise verkaufen
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil von meist 10 bis 50 Prozent an ein spezialisiertes Unternehmen und erhalten dafür eine Einmalzahlung. Sie bleiben Miteigentümer, behalten über einen Nießbrauch das Recht, das ganze Haus zu nutzen, und zahlen dem Anbieter für seinen Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Typisch sind rund 4,5 bis 5,5 Prozent pro Jahr auf den Wert des verkauften Anteils (Richtwert, Stand 2026). Das Entgelt ist häufig nur für einige Jahre festgeschrieben.
Ein Rechenbeispiel zeigt, warum das Modell umstritten ist: Wer 40 Prozent eines Hauses im Wert von 600.000 Euro verkauft, erhält 240.000 Euro — und zahlt bei 5 Prozent jährlich 12.000 Euro Nutzungsentgelt, also 1.000 Euro im Monat, für einen Teil des eigenen Hauses. Hinzu kommen bei vielen Anbietern Gebühren für Gutachten und Durchführung sowie Regelungen, nach denen der Anbieter beim späteren Verkauf des ganzen Hauses mitverdient. Verbraucherzentralen und Stiftung Warentest sehen Teilverkäufe deshalb kritisch.
Das heißt nicht, dass ein Teilverkauf nie passt. Er kann sinnvoll sein, wenn ein einmaliger größerer Betrag gebraucht wird, das Haus unbedingt gehalten werden soll und die Alternative ein teurer Kredit wäre. Unterschreiben sollten Sie aber erst, wenn eine unabhängige Bewertung vorliegt — das Gutachten des Anbieters ist keine — und der Vertrag geprüft ist.
Vor einem Teilverkauf gehört eine unabhängige Bewertung auf den Tisch: Regina Sigloch ermittelt den Marktwert kostenlos, damit Sie das Angebot des Anbieters daran messen können.
Verkauf mit Rückmiete — und die Alternative ohne Verrentung
Weniger bekannt ist der Verkauf mit Rückmiete. Sie verkaufen das Haus zum Marktwert an einen Käufer, der es als Kapitalanlage erwirbt, und schließen mit ihm einen Mietvertrag. Sie bekommen den vollen Kaufpreis, zahlen dafür künftig Miete und sind durch das gesetzliche Mietrecht geschützt. Das Modell ist transparent und leicht mit dem freien Markt zu vergleichen. Die Schwäche: Ein Mietvertrag ist kein Grundbuchrecht. Ein Wohnrecht zusätzlich einzutragen ist möglich, drückt aber den Preis.
Die ehrlichste Vergleichsgröße bleibt der normale Verkauf. In unseren Gesprächen stellt sich oft heraus, dass der Wunsch, zu bleiben, eigentlich der Wunsch ist, nicht in eine anonyme Wohnung zu ziehen. Wer stattdessen eine kleinere, barrierefreie Wohnung in derselben Gemeinde findet, behält den gesamten Verkaufserlös und die vertraute Umgebung. Wie das gelingt, steht im Ratgeber Verkleinern im Alter.
Ob Rückmiete, Verrentung oder ein Umzug in der Nähe am meisten übrig lässt, rechnet Regina Sigloch mit Ihnen nebeneinander — kostenlos und ohne Produkt, das verkauft werden muss.
Haus verkaufen wegen Pflegeheim
Der häufigste Anlass für die Frage nach dem Hausverkauf im Alter ist nicht Kapitalbedarf, sondern Pflege. Der Eigenanteil im Pflegeheim liegt im Bundesdurchschnitt bei rund 3.245 Euro im Monat (Stand Januar 2026, vdek) — mehr, als die meisten Renten decken.
Solange ein Ehepartner im Haus wohnen bleibt, gilt ein angemessenes selbst genutztes Haus bei der Sozialhilfe als geschütztes Vermögen. Ziehen beide ins Heim oder lebt der Eigentümer allein, verlangt das Sozialamt vor der Hilfe zur Pflege in der Regel, dass das Haus verwertet wird — durch Verkauf oder Vermietung. Wurde das Haus in den letzten zehn Jahren verschenkt, kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern. Die Kinder selbst müssen für Elternunterhalt erst ab einem Jahresbruttoeinkommen von 100.000 Euro aufkommen.
Für die Familie heißt das: Wer früh plant, hat die Wahl zwischen Verkauf, Vermietung und einem Verrentungsmodell. Wer erst im Pflegefall handelt, verkauft unter Zeitdruck — oft aus einem leer stehenden Haus heraus, das sich schlechter präsentiert. Eine Vermietung bringt laufende Einnahmen für den Eigenanteil, verlangt aber jemanden, der sich um das Haus kümmert.
Steht ein Umzug ins Pflegeheim an, klärt Regina Sigloch mit Ihnen und Ihren Angehörigen kostenlos, ob Verkauf oder Vermietung den Eigenanteil besser trägt — und organisiert den Verkauf auch dann, wenn niemand mehr vor Ort wohnt.
Fazit
Wohnen bleiben und trotzdem Geld aus dem Haus holen ist möglich, aber nie umsonst. Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente und Teilverkauf bezahlen das Recht zu bleiben mit einem Abschlag auf den Marktwert oder mit laufenden Entgelten. Bevor Sie ein Angebot annehmen, brauchen Sie eine unabhängige Bewertung als Vergleichsmaßstab — und sollten den normalen Verkauf mit Rückmiete oder Umzug in der Nähe mitrechnen.
Wichtiger Hinweis: Alle steuerlichen und rechtlichen Informationen in diesem Artikel (Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente und ihre Besteuerung, Teilverkauf, Sozialhilfe und Elternunterhalt) dienen der allgemeinen Orientierung. Sigloch Immobilien bietet keine steuerliche oder rechtliche Beratung an. Bitte wenden Sie sich für verbindliche Auskünfte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt. Stand: September 2026.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, über fünf Wege: Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht, Verkauf mit Nießbrauch, Verkauf gegen Leibrente, Teilverkauf an einen Anbieter oder Verkauf mit Rückmiete. Bei den ersten vier wird das Recht zu bleiben im Grundbuch gesichert; der Kaufpreis oder die Auszahlung liegt dafür unter dem Marktwert.
Wie viel ist ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht wert?
Der Marktwert abzüglich des Werts des Wohnrechts. Dieser ergibt sich aus der ersparten Jahresmiete, multipliziert mit einem Faktor, der von der statistischen Lebenserwartung abhängt. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Abschlag — bei 70-Jährigen macht das Wohnrecht häufig einen großen Teil des Hauswerts aus.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Mit dem Wohnrecht dürfen Sie selbst im Haus wohnen, es aber in der Regel nicht vermieten. Mit dem Nießbrauch dürfen Sie das Haus auch vermieten und die Miete behalten, tragen dafür aber meist die laufenden Kosten und die gewöhnliche Instandhaltung. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen.
Ist ein Teilverkauf empfehlenswert?
Nur nach genauer Rechnung. Sie verkaufen bis zu 50 Prozent an einen Anbieter und zahlen für dessen Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt, typischerweise rund 4,5 bis 5,5 Prozent pro Jahr auf den verkauften Anteil (Richtwert, Stand 2026). Verbraucherzentralen und Stiftung Warentest sehen das Modell kritisch. Vor der Unterschrift sollte eine unabhängige Bewertung und eine Vertragsprüfung stehen.
Muss ich Steuern auf eine Leibrente zahlen?
Nur auf den Ertragsanteil, nicht auf die volle Rente. Er hängt vom Alter bei Rentenbeginn ab und beträgt zum Beispiel mit 70 Jahren 15 Prozent der jährlichen Rente (§ 22 EStG). Der Verkauf des selbst genutzten Hauses selbst ist in der Regel steuerfrei.
Muss ich mein Haus verkaufen, wenn ich ins Pflegeheim komme?
Nicht automatisch. Solange Ihr Ehepartner im Haus wohnt, gilt ein angemessenes Eigenheim als geschütztes Vermögen. Ziehen beide ins Pflegeheim oder lebt der Eigentümer allein, verlangt das Sozialamt vor der Hilfe zur Pflege in der Regel, dass das Haus verwertet wird. Kinder müssen für Elternunterhalt erst ab einem Jahresbruttoeinkommen von 100.000 Euro aufkommen.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?
Das Wohnrecht erlischt nicht automatisch, aber Sie können es nicht mehr nutzen. Ob Sie die Wohnung dann vermieten dürfen oder ob eine Ausgleichszahlung vereinbart ist, regelt allein der Vertrag. Diesen Fall sollte der Kaufvertrag ausdrücklich vorsehen — sonst entsteht ein Recht, das niemandem mehr nützt.
Regina Sigloch ist Immobilienmaklerin in Sindelfingen und berät Eigentümer im Großraum Stuttgart und Böblingen kostenlos zur Immobilienbewertung, zum Verkauf und zu Förderprogrammen — Kontakt und Termine unter sigloch-immobilien.de.
Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen und wohnen zu bleiben? Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Bewertung. Sie ist der Maßstab, an dem Sie jedes Verrentungsangebot messen können.
Über den Autor: Andreas Sigloch ist Quereinsteiger in der Immobilienbranche und verantwortet bei Sigloch Immobilien Bürobetrieb, Infrastruktur und die digitale Präsenz – unter anderem diese Website, die auf seiner Arbeit bei Sigloch Consulting aufbaut. Die Ratgeber sind die Essenz aus über 60 Jahren Lebenserfahrung, in denen er gemeinsam mit seiner Partnerin Regina Sigloch viele der hier angesprochenen Themen live erlebt hat: Renovieren, Gestalten, Mieten, Kaufen, Finanzieren, Altbau, Neubau und Traumhaus im Süden.
