Immobilie geerbt – Chance und Herausforderung zugleich
Nach dem Tod eine Familienanghörigen steht die Familie oft vor einer schwierigen Aufgabe: Was passiert mit dem Elternhaus oder der Wohnung? Soll das Haus verkauft werden? Kann es einer übernehmen? Vermieten? Und wie findet man einen fairen Weg für alle Beteiligten?
Dieser umfassende Ratgeber hilft Ihnen bei allen Fragen rund um das Thema Immobilie erben
1. Den richtigen Weg finden
Die schwierigste Aufgabe ist nicht der Verkauf selbst – es ist die Entscheidung, was überhaupt geschehen soll. In der Zeit nach einem Todesfall sind die Emotionen aufgewühlt. Manche Erben wollen das Elternhaus so schnell wie möglich loswerden, andere klammern sich daran. Beide Extreme führen selten zu guten Entscheidungen.
Das Elternhaus ist mehr als ein Gebäude. Hier sind Erinnerungen, hier ist Geschichte. Diese emotionale Bindung ist natürlich und berechtigt. Sie sollte aber nicht dazu führen, dass Sie wirtschaftlich unsinnige Entscheidungen treffen – oder dass die Familie darüber zerbricht.
Wenn mehrere Erben entscheiden müssen
Bei Erbengemeinschaften sind Konflikte programmiert. Ein typisches Szenario: Drei Geschwister erben das Elternhaus. Die eine Schwester lebt weit weg und benötigt dringend Geld. Der Bruder möchte das Familienhaus unbedingt behalten, kann aber seine Geschwister nicht auszahlen. Die zweite Schwester ist emotional noch nicht bereit für eine Entscheidung.
Jeder hat andere Bedürfnisse – und trotzdem müssen alle gemeinsam entscheiden. Denn ohne Einstimmigkeit passiert gar nichts. Und ein leerstehendes Haus kostet: Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung.
Der erste Schritt: Miteinander reden
Bevor überhaupt an einen Verkauf gedacht werden kann, müssen sich alle Erben zusammensetzen und offen über ihre Wünsche sprechen. Jeder sollte ehrlich sagen, was er sich vorstellt: Verkaufen oder behalten? Sofort oder später? Wer braucht dringend Geld und wer kann warten?
Wichtig ist, dass niemand überredet oder unter Druck gesetzt wird. Oft hilft es, wenn ein neutraler Dritter dieses erste Gespräch begleitet – ein erfahrener Makler zum Beispiel, der die verschiedenen Optionen aufzeigen und dabei helfen kann, eine gemeinsame Richtung zu finden.
Was ist das Haus wirklich wert?
Einer der häufigsten Streitpunkte ist der Wert der Immobilie. Jeder hat andere Vorstellungen, und oft liegen die Erwartungen weit von der Realität entfernt. Deshalb ist eine professionelle Bewertung unverzichtbar – sie schafft eine gemeinsame Grundlage für alle weiteren Gespräche.
Kreative Lösungen finden
Manchmal scheint eine Einigung unmöglich. Dann helfen kreative Ansätze: Kann einer die anderen auszahlen? Ist eine zeitlich gestaffelte Zahlung denkbar? Gibt es andere Vermögenswerte, die verrechnet werden können? Lässt sich die Immobilie teilen?
Ein erfahrener Makler kennt diese Situationen und kann oft Lösungswege aufzeigen, an die die Beteiligten selbst nicht gedacht haben.
2. Ihre Optionen: Verkaufen, Vermieten oder Selbst nutzen?
Die Entscheidung, was mit einer geerbten Immobilie geschehen soll, ist selten einfach. Jede Option hat ihre Berechtigung – entscheidend ist, welche am besten zu Ihrer persönlichen und finanziellen Situation passt.
Verkauf der geerbten Immobilie
Ein Verkauf bringt sofortige Liquidität und befreit Sie von laufenden Kosten und Verwaltungsaufwand. Gerade bei Erbengemeinschaften schafft der Verkauf klare Verhältnisse: Der Erlös lässt sich einfach aufteilen, ohne dass jemand den anderen auszahlen muss.
Der Verkauf bietet sich besonders an, wenn die Immobilie sanierungsbedürftig ist, Sie keine persönliche Bindung haben oder dringend Kapital benötigen. Auch bei Erbengemeinschaften mit unterschiedlichen Interessen ist der Verkauf oft der Weg des geringsten Widerstands.
Bedenken Sie aber: Mit dem Verkauf geben Sie einen Vermögenswert auf, der im Wert steigen könnte. Und manchmal fällt der Abschied vom Elternhaus schwerer als gedacht.
Vermietung als langfristige Anlage
Die Vermietung verwandelt die geerbte Immobilie in eine Einnahmequelle. Regelmäßige Mieteinkünfte, mögliche Wertsteigerungen und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten machen diese Option attraktiv für alle, die langfristig Vermögen aufbauen wollen.
Allerdings: Eine vermietete Immobilie bedeutet Arbeit. Sie müssen sich um Mietersuche, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltung kümmern – oder einen Verwalter bezahlen. Mietausfälle oder problematische Mieter können zur Belastung werden.
Die Vermietung lohnt sich vor allem, wenn die Lage gut vermietbar ist, die Immobilie in solidem Zustand ist und Sie sich den Verwaltungsaufwand zutrauen oder delegieren können.
Selbst einziehen
Wer in die geerbte Immobilie selbst einzieht, spart sich Miete und erhält das Familienheim. Dazu kommen steuerliche Vorteile: Bei späterer Veräußerung entfällt die Spekulationssteuer, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben.
Der Einzug macht Sinn, wenn die Immobilie zu Ihrer Lebenssituation passt – räumlich, von der Lage und vom Sanierungsaufwand her. Bedenken Sie aber auch die Opportunitätskosten: Das Kapital, das in der Immobilie gebunden ist, könnte anderswo Rendite erwirtschaften.
3. Professionelle Begleitung
Der Verkauf oder die Vermietung einer geerbten Immobilie ist komplex – rechtlich, steuerlich und vor allem emotional. Deshalb ist professionelle Unterstützung keine Schwäche, sondern kluge Voraussicht.
Ein erfahrener Immobilienmakler kann mehr als nur vermarkten. Er kann den Wert realistisch einschätzen, zwischen den Erben vermitteln und den gesamten Prozess strukturieren. Er koordiniert bei Bedarf Steuerberater, Rechtsanwälte und Notare. Und er nimmt Ihnen die operative Last ab, damit Sie sich auf die wichtigen Entscheidungen konzentrieren können.
Wir bei Sigloch Immobilien begleiten Erben seit Jahren durch diesen Prozess – einfühlsam, aber professionell. Von der ersten Beratung über die Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe stehen wir Ihnen zur Seite.
Fazit
Eine geerbte Immobilie ist Chance und Herausforderung zugleich. Sie erfordert Entscheidungen in einer emotional ohnehin schwierigen Zeit. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie brauchen – aber nicht mehr. Holen Sie sich professionellen Rat. Und finden Sie eine Lösung, die zu Ihrer persönlichen und finanziellen Situation passt.
Am Ende geht es darum, das Erbe so zu behandeln, wie es der Verstorbene gewollt hätte: verantwortungsvoll und mit Blick auf die Zukunft.
Anhang: Steuerliche und rechtliche Informationen (Stand 2025)
Wichtiger Hinweis: Die folgenden Informationen dienen der allgemeinen Orientierung. Sigloch Immobilien bietet keine steuerliche oder rechtliche Beratung an. Bitte wenden Sie sich für verbindliche Auskünfte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Erste Schritte nach dem Erbfall
Erbe annehmen oder ausschlagen?
Sie können den Nachlass nur im Ganzen annehmen oder ausschlagen – eine Auswahl einzelner Vermögenswerte ist nicht möglich. Für diese Entscheidung haben Sie 6 Wochen ab Kenntnis vom Erbfall. Prüfen Sie daher schnell, ob Hypotheken, Grundschulden oder Verbindlichkeiten bestehen.
Erbschein und Grundbuch
Nach Annahme des Erbes benötigen Sie in der Regel einen Erbschein vom Nachlassgericht (Kosten ca. 1-2% des Nachlasswerts). Bei notariellen Testamenten oder Erbverträgen kann unter Umständen auch ein Eröffnungsprotokoll ausreichen. Lassen Sie das Grundbuch innerhalb von 2 Jahren berichtigen – dann ist die Umschreibung gebührenfrei.
Erbengemeinschaft
Bei mehreren Erben müssen grundsätzlich alle Entscheidungen einstimmig getroffen werden. Die tatsächliche Ausgestaltung hängt jedoch vom Einzelfall und von eventuellen notariellen Verfügungen (Testament, Erbvertrag, Teilungsanordnung) ab. Eine Erbauseinandersetzung oder professionelle Moderation kann sinnvoll sein.
Erbschaftssteuer
Freibeträge (Stand 2025)
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern/Großeltern | 100.000 € |
| Geschwister/Neffen | 20.000 € |
Steuersätze
- Steuerklasse I (enge Verwandte): 7-30%
- Steuerklasse II (entfernte Verwandte): 15-43%
- Steuerklasse III (Fremde): 30-50%
Spekulationssteuer
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen. Im Erbfall zählt nicht der Zeitpunkt der Erbschaft, sondern der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers.
Beispiel: Hat der Erblasser die Immobilie 2018 gekauft und verstirbt 2025, endet die 10-Jahres-Spekulationsfrist erst 2028.
Steuerfreier Verkauf möglich bei:
- Eigennutzung durch Erblasser
- 10-Jahres-Frist abgelaufen
- Drei-Jahres-Regel: Selbstbewohnung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren
Aktuelle Bewertungspraxis
Engere Anbindung an Marktwerte: Der Verkehrswert einer geerbten Immobilie wird nach dem Bewertungsgesetz grundsätzlich zum Todeszeitpunkt ermittelt (Stichtagsprinzip). In der Praxis führen verschärfte Bewertungsverfahren und aktualisierte Bodenrichtwerte dazu, dass die steuerlichen Ansätze näher an den tatsächlichen Marktwerten liegen als früher. Pauschale Abschläge werden seltener akzeptiert.
Möglichkeiten zur Steuerstundung: Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine mehrjährige Stundung der Erbschaftsteuer beantragt werden – insbesondere, wenn die Steuer nur durch einen Verkauf der Immobilie aufgebracht werden könnte. Die genaue Reichweite und Dauer hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie hierzu unbedingt Ihre individuelle Situation steuerlich prüfen.
Quellen
- Bundesministerium der Finanzen: Erbschaftsteuer
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)
- Bewertungsgesetz (BewG)
- Einkommensteuergesetz § 23 – Private Veräußerungsgeschäfte
- Bundesnotarkammer: Erbschein und Grundbuch
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Immobilie geerbt – was nun als erstes tun? Der wichtigste erste Schritt: Prüfen Sie innerhalb von 6 Wochen, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Dann: Erbschein beantragen, Grundbuch prüfen und eine professionelle Wertermittlung durchführen lassen.
Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen? Nein, Sie haben Zeit für Ihre Entscheidung. Bedenken Sie aber: Auch eine leerstehende Immobilie verursacht laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung). Eine Bestandsaufnahme und professionelle Beratung sollten am Anfang stehen.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einer Immobilie? Das hängt vom Wert der Immobilie und Ihrem Verwandtschaftsgrad ab. Freibeträge: Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, Eltern 100.000 €. Bei Überschreitung fallen je nach Steuerklasse 7-50% Erbschaftsteuer an.
Was tun bei mehreren Erben (Erbengemeinschaft)? Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Entscheidungen einstimmig getroffen werden. Klare Kommunikation ist wichtig. Mögliche Lösungen: Erbauseinandersetzung, Auszahlung einzelner Erben, oder gemeinsamer Verkauf. Bei Uneinigkeit kann eine professionelle Mediation helfen.
Wie lange dauert ein Verkauf einer geerbten Immobilie? Bei Erbengemeinschaften dauert der Verkauf meist länger: Rechnen Sie mit 6-12 Monaten vom Entschluss bis zur Übergabe. Bei einem einzelnen Erben und guter Vorbereitung sind 3-6 Monate realistisch.
Wann fällt Spekulationssteuer beim Verkauf an? Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Kauf durch den Erblasser, nicht mit dem Erbfall. War die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Frist.
Was ist bei einem baufälligen Haus zu beachten? Bei einem sanierungsbedürftigen oder baufälligen geerbten Haus sollten Sie vor dem Verkauf eine realistische Kosten-Nutzen-Analyse erstellen. Manchmal lohnt sich ein Verkauf “wie gesehen” mehr als teure Sanierungen. Wir beraten Sie gerne zu Ihren Optionen.
Kann ich die Erbschaftssteuer stunden lassen? Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine mehrjährige Stundung der Erbschaftsteuer beantragt werden – insbesondere, wenn die Steuer nur durch einen Verkauf aufgebracht werden könnte. Die genauen Bedingungen hängen vom Einzelfall ab. Sprechen Sie mit einem Steuerberater über diese Möglichkeit.
Wie viel ist meine geerbte Immobilie wert? Der Immobilienwert hängt von Lage, Zustand, Größe und aktueller Marktlage ab. Für Erbschaftsteuer-Zwecke wird der Marktwert zum Todeszeitpunkt ermittelt. Wir erstellen Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung.
Sie haben eine Immobilie geerbt und brauchen Unterstützung? Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose und unverbindliche Beratung. Wir begleiten Sie einfühlsam und professionell durch alle Schritte – von der Wertermittlung bis zum Verkauf oder der Vermietung.