Neue Freiheiten, neue Fragen
Mit 60+ beginnt ein Lebensabschnitt voller Möglichkeiten. Die Kinder sind aus dem Haus, der Ruhestand naht oder ist bereits da – und plötzlich stehen Fragen im Raum, die vorher keine Rolle spielten: Brauchen wir wirklich noch 150 Quadratmeter? Was passiert mit dem Haus, wenn wir nicht mehr können? Wäre jetzt nicht der richtige Zeitpunkt für eine Veränderung?
Keine Angst vor Veränderungen. Die richtig schwierigen Veränderungen kommen von außen, und die können Sie kaum beeinflussen. Nur gut oder schlecht handhaben. Einige dieser potenziellen Veränderungen sind praktischerweise sogar vorhersehbar. Wichtig: Die Fristen für die steuerlichen Themen sind in der Regel 10 Jahre!
Ein Blick auf die Zahlen – nichts davon dürfte Sie wirklich überraschen:
- Mit steigendem Alter steigt das Pflegerisiko steil an: Von 4 % bei den 60-Jährigen über 30 % bei den 80-Jährigen bis auf über 80 % bei den über 90-Jährigen. Selbst bei den über 95-Jährigen leben aber noch zwei Drittel zu Hause. (Demografieportal des Bundes, Pflegestatistik 2023)
- 86 % aller 5,7 Mio. Pflegebedürftigen werden zu Hause versorgt – mehr als die Hälfte davon ausschließlich durch Angehörige. 3,1 Millionen Familien stemmen das aktuell. Ihre Wohnsituation erlaubt das? (Destatis, Pflegestatistik Dezember 2023)
- Die Pflegeheim-Lücke: Der durchschnittliche Eigenanteil im Pflegeheim liegt bei 3.245 € monatlich – unabhängig vom Pflegegrad. Die durchschnittliche Altersrente: Männer 1.405 €, Frauen 955 €. Die monatliche Finanzierungslücke beträgt 1.840 bis 2.290 €. Rund 432.000 Menschen erhalten bereits Sozialhilfe als „Hilfe zur Pflege”. Prüfen Sie, ober Ihre Immobilie tatsächlich als Schonvermögen angesehen wird. (vdek, Januar 2026 / DRV Rentenatlas 2024 / Destatis)
- Zwei Drittel aller Wohngebäude fallen in die Energieeffizienzklassen D bis H. Das heisst in der Regel über 45 Jahre alt und unsaniert. Eine neue Heizung kostet immer viel Geld. Können Sie sich die hohen Energiekosten dauerhaft leisten? Oder gar eine neue Heizung oder eine Dachsanierung? Bei einer durchschnittlichen Lebenserwartung von 85 Jahren wird da auch nach Renteneintritt sicher noch etwas kommen. (dena Gebäudereport 2025 / BuVEG 2025)
Ergänzen Sie nach Belieben. Die gute Nachricht: Sie haben mehr Optionen als Sie denken. Die wichtigste Voraussetzung ist, dass Sie sich rechtzeitig damit beschäftigen – nicht erst, wenn der Druck da ist.
Fünf typische Situationen – und was Sie tun können
Situation 1: „Das Haus ist zu groß geworden”
Helga und Werner, beide 68. Die Kinder leben in München und Freiburg. Das Einfamilienhaus mit Garten in Böblingen war perfekt für die Familie – jetzt stehen drei Zimmer leer, und der Garten macht nur noch Arbeit.
Ihre Optionen:
- Verkleinerung: Umzug in eine barrierefreie 3-Zimmer-Wohnung in Sindelfingen. Der Verkaufserlös finanziert die neue Wohnung und polstert die Altersvorsorge auf. Weniger Nebenkosten, weniger Arbeit, mehr Freizeit.
- Teilverkauf: Nur das Grundstück oder einen Gebäudeteil verkaufen und im verkleinerten Bestand wohnen bleiben.
- Vermieten und umziehen: Das Haus als Kapitalanlage behalten und in eine Mietwohnung ziehen – regelmäßige Einnahmen bei gleichzeitiger Flexibilität.
Wer diesen Schritt erwägt, findet in unserem Artikel Wohnung statt Haus: Warum Verkleinern im Alter Freiheit bringt eine ausführliche Entscheidungshilfe mit Checkliste.
Situation 2: „Wir träumen vom Süden”
Ingrid, 63, frisch verrentet. Sie hat immer davon geträumt, ihren Lebensabend an der Algarve zu verbringen. Das Reihenhaus in Renningen steht zum Verkauf – aber wie funktioniert das eigentlich mit Immobilienkauf in Portugal?
Ihre Optionen:
- Verkauf in Deutschland, Kauf in Portugal: Häufigste Variante. Der Erlös reicht in vielen Regionen Portugals für eine hochwertige Immobilie – oft mit deutlich niedrigeren Lebenshaltungskosten.
- Zwei Wohnsitze: Haus in Deutschland vermieten, in Portugal eine kleinere Wohnung kaufen oder mieten. Steuerlich komplex, aber machbar.
- Probezeit: Erst ein Jahr mieten, bevor Sie kaufen. Portugal ist wunderschön – aber der Alltag dort unterscheidet sich vom Urlaub.
Alle Details zu Kosten, Gesundheitssystem und den wichtigen Fragen, die Sie sich vor diesem Schritt stellen sollten finden Sie in unserem Portugal-Ratgeber.
Situation 3: „Wir haben geerbt – und wissen nicht weiter”
Thomas, 61. Seine Mutter ist verstorben und hat ein Zweifamilienhaus in Sindelfingen hinterlassen. Thomas lebt selbst zur Miete in Stuttgart. Seine Schwester wohnt in der oberen Wohnung des Elternhauses.
Ihre Optionen:
- Selbst einziehen: Spart Erbschaftsteuer (10-Jahres-Frist beachten) und löst die eigene Wohnfrage.
- Vermieten: Beide Wohnungen oder nur eine vermieten – regelmäßige Einnahmen, aber auch Verwaltungsaufwand.
- Verkaufen: Erbengemeinschaft auflösen, Erlös teilen. Oft die sauberste Lösung bei mehreren Erben.
- Teilen: Thomas übernimmt eine Wohnung, die Schwester behält ihre. Notarielle Teilungserklärung nötig.
Die rechtlichen und steuerlichen Fallstricke bei geerbten Immobilien sind erheblich. Unser Ratgeber „Immobilie geerbt” erklärt Schritt für Schritt, wie Sie teure Fehler vermeiden.
Situation 4: „Wir wollen im Haus bleiben – aber absichern”
Marianne und Kurt, 72 und 75. Das Haus in Böblingen ist abbezahlt, die Lage ist gut, die Nachbarn sind Freunde. Ein Umzug kommt nicht in Frage. Aber: Was, wenn einer pflegebedürftig wird? Bei einer durchschnittlichen Pflegeheim-Lücke von über 1.800 € monatlich ist Vorsorge keine Kür, sondern Pflicht.
Ihre Optionen:
- Barrierefreier Umbau: Treppenlift, ebenerdige Dusche, breitere Türen. Zwei Fördertöpfe prüfen: Die KfW-Förderung 455-B bezuschusst Barriereabbau mit bis zu 6.250 € – unabhängig vom Pflegegrad (Programm war 2025 pausiert, soll ab Frühjahr 2026 mit 50 Mio. € Budget wieder verfügbar sein). Zusätzlich erhalten Pflegebedürftige ab Pflegegrad 1 über die Pflegekasse (§ 40 SGB XI) bis zu 4.180 € pro Maßnahme für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen – dieser Zuschuss ist jederzeit beantragbar und bei Verschlechterung der Pflegesituation erneut möglich.
- Leibrente / Immobilienverrentung: Haus verkaufen, aber lebenslanges Wohnrecht behalten. Sie erhalten eine monatliche Rente oder eine Einmalzahlung.
- Nießbrauch: Haus an die Kinder übertragen, aber Nutzungsrecht behalten. Reduziert Erbschaftsteuer und sichert das Wohnrecht.
- Teilungserklärung: Haus in zwei Wohneinheiten teilen, eine vermieten – Einnahmen für mögliche Pflegekosten.
Situation 5: „Wir wollen für die Kinder vorsorgen”
Rolf, 66. Zwei Eigentumswohnungen in Sindelfingen, ein Einfamilienhaus in Renningen. Er will sein Vermögen steueroptimal an die drei Kinder weitergeben – aber nicht die Kontrolle verlieren.
Ihre Optionen:
- Schenkung mit Nießbrauch: Immobilie übertragen, Mieteinnahmen weiter kassieren. Alle 10 Jahre Freibetrag von 400.000 € pro Kind nutzen.
- Familiengesellschaft (GbR/KG): Immobilien in eine Gesellschaft einbringen, Anteile schrittweise übertragen. Maximale Kontrolle, aber höherer Aufwand.
- Testament mit Teilungsanordnung: Klare Zuordnung, wer welche Immobilie bekommt. Verhindert Streit in der Erbengemeinschaft.
- Verkauf und Schenkung: Immobilien verkaufen, Erlös gestaffelt schenken. Einfachste Variante, aber Spekulationssteuer prüfen.
Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Die häufigste Antwort: Früher als Sie denken. Die meisten Mandanten sagen uns im Nachhinein, sie hätten sich zwei Jahre früher kümmern sollen.
Gute Zeitpunkte für Entscheidungen:
- Übergang in den Ruhestand (veränderte Einkommenssituation)
- Kinder endgültig ausgezogen
- Erste gesundheitliche Einschränkungen
- Nach einer Erbschaft
Schlechte Zeitpunkte:
- Unter Zeitdruck (z.B. akuter Pflegebedarf)
- Kurz nach einem Trauerfall
- Ohne professionelle Beratung
Drei Fehler, die wir immer wieder sehen
- Zu lange warten. Wer erst handelt, wenn Pflege nötig wird, hat weniger Optionen und steht unter Druck.
- Emotionale Entscheidungen. „Das Haus bleibt in der Familie” ist kein Finanzplan. Manchmal ist der Verkauf die beste Lösung für alle.
- Steuerliche Aspekte ignorieren. Spekulationssteuer, Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer – wer die Fristen nicht kennt, zahlt unnötig drauf.
Häufig gestellte Fragen
Ab welchem Alter sollte ich mich mit dem Thema beschäftigen? Idealerweise ab 55-60. So haben Sie genug Zeit für durchdachte Entscheidungen ohne Zeitdruck. Besonders bei Schenkungen und Erbschaftsplanung sind die 10-Jahres-Fristen entscheidend.
Soll ich mein Haus lieber verkaufen oder vermieten? Das hängt von Ihrer finanziellen Situation, Ihrem Verwaltungsaufwand und Ihren Zielen ab. Verkauf bringt sofort Kapital, Vermietung laufende Einnahmen. Wir beraten Sie individuell.
Was ist eine Immobilienverrentung? Ein Sammelbegriff für Modelle, bei denen Sie Ihre Immobilie verkaufen, aber weiter darin wohnen. Die gängigsten Varianten: Leibrente (monatliche Zahlungen bis zum Lebensende), Nießbrauch (Einmalzahlung + Nutzungsrecht) und Umkehrhypothek (Darlehen gegen die Immobilie). Sinnvoll ab etwa 65 Jahren.
Wie hoch ist der Eigenanteil im Pflegeheim? Im Bundesdurchschnitt 3.245 € monatlich (Stand Januar 2026, vdek). Der Eigenanteil ist pflegegradunabhängig – er ist für Pflegegrad 2 bis 5 innerhalb einer Einrichtung identisch. Ab dem zweiten Jahr reduziert sich der pflegerische Eigenanteil durch Zuschüsse der Pflegekasse. Die Durchschnittsrente deckt diese Kosten bei weitem nicht.
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben? Ja – über Modelle wie Leibrente oder Nießbrauch. Sie verkaufen das Eigentum, behalten aber ein lebenslanges Wohnrecht. Der Verkaufspreis liegt dann unter Marktwert, da das Wohnrecht eingepreist wird.
Welche Förderung gibt es für barrierefreien Umbau? Zwei Fördertöpfe: Die KfW (Programm 455-B) bezuschusst mit bis zu 6.250 € – unabhängig vom Pflegegrad. Pflegebedürftige ab Pflegegrad 1 erhalten zusätzlich über die Pflegekasse (§ 40 SGB XI) bis zu 4.180 € pro Maßnahme. Beide Förderungen sind kombinierbar.
Wie funktioniert Schenkung mit Nießbrauch? Sie übertragen die Immobilie an Ihre Kinder, behalten aber das Nutzungsrecht (Nießbrauch). Sie wohnen weiter darin oder kassieren die Mieteinnahmen. Der Freibetrag von 400.000 € pro Kind erneuert sich alle 10 Jahre – daher frühzeitig anfangen.
Was kostet eine Beratung? Das Erstgespräch bei Sigloch Immobilien ist kostenlos und unverbindlich. Wir klären gemeinsam, welche Optionen für Sie in Frage kommen.
Unser Service für die Generation 60+
Wir kennen die Lebenssituation unserer Mandanten – viele von uns sind selbst in diesem Alter. Bei Sigloch Immobilien bekommen Sie:
- Ehrliche Bestandsaufnahme: Was ist Ihre Immobilie wert? Welche Optionen haben Sie?
- Individuelle Strategieberatung: Verkauf, Vermietung, Verrentung oder Übertragung – wir finden die passende Lösung.
- Regionale Kompetenz: Böblingen, Sindelfingen, Renningen und die Region Stuttgart – wir kennen den Markt.
- Komplettbetreuung: Von der Bewertung bis zum Notartermin aus einer Hand.
Wichtiger Hinweis: Alle steuerlichen und rechtlichen Informationen in diesem Artikel (Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Spekulationssteuer, Nießbrauch, Förderprogramme) dienen der allgemeinen Orientierung. Sigloch Immobilien bietet keine steuerliche oder rechtliche Beratung an. Bitte wenden Sie sich für verbindliche Auskünfte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Quellenangaben und Stand-Daten sind im Text gekennzeichnet.
Stehen Sie vor einer Immobilien-Entscheidung? Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Erstgespräch. Gemeinsam finden wir die beste Lösung für Ihren dritten Lebensabschnitt.
Über den Autor: Andreas Sigloch ist Quereinsteiger in der Immobilienbranche und verantwortet bei Sigloch Immobilien Bürobetrieb, Infrastruktur und die digitale Präsenz – unter anderem diese Website, die auf seiner Arbeit bei Sigloch Consulting aufbaut. Die Ratgeber sind die Essenz aus über 60 Jahren Lebenserfahrung, in denen er gemeinsam mit seiner Partnerin Regina Sigloch viele der hier angesprochenen Themen live erlebt hat: Renovieren, Gestalten, Mieten, Kaufen, Finanzieren, Altbau, Neubau und Traumhaus im Süden.