Vermietete Immobilie als Kapitalanlage – der unterschätzte Einstieg
Sie sind 25, haben einen stabilen Job und fragen sich, wie Sie Ihr Geld sinnvoll anlegen können? Vielleicht denken Sie: Immobilien sind etwas für später, wenn ich mehr verdiene und eine Familie gründe. Das Eigenheim scheint in weiter Ferne – zu wenig Eigenkapital, zu unsicher die Lebenssituation.
Das ist ein verbreiteter Irrtum. Denn es gibt einen anderen Weg in den Immobilienmarkt: die KLEINE vermietete Wohnung als Kapitalanlage. Sie braucht weniger Eigenkapital als ein Eigenheim, sie finanziert sich teilweise selbst durch die Mieteinnahmen, sie bietet steuerliche Vorteile – und sie legt den Grundstein für späteren Vermögensaufbau, sei es für weitere Investments oder das eigene Zuhause.
Dieser Ratgeber erklärt, warum der frühe Einstieg lohnt, wie Sie die richtige Immobilie finden und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
Eigennutzung als Alternative
Für eine kleine Single-Wohnung kann es auch sinnvoll sein, selbst einzuziehen statt zu vermieten. Sie zahlen dann statt Miete einen Teil der Kreditrate. Wenn sich Ihre Bedürfnisse ändern, können Sie die Wohnung später verkaufen oder vermieten. Diese Flexibilität ist ein Vorteil gegenüber größeren Objekten.
1. Warum ein früher Einstieg Vorteile haben kann
Unsere Einschätzung: Zeit ist ein wichtiger Faktor beim Vermögensaufbau mit Immobilien. Je früher Sie beginnen, desto länger können Sie von drei Effekten profitieren – vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen stimmen.
Der Mieter tilgt Ihre Schulden
Bei einer vermieteten Immobilie zahlt nicht nur Sie, sondern auch Ihr Mieter in Ihre Vermögensbildung ein. Die Mieteinnahmen fließen in die Kreditrate, und mit jeder Rate gehört Ihnen ein Stück mehr von der Immobilie. Nach 20 oder 30 Jahren ist die Wohnung abbezahlt – und Sie haben nur einen Teil der Kosten selbst getragen.
Wer mit 30 startet statt mit 45, hat 15 Jahre mehr Zeit für diesen Prozess. Das kann den Unterschied zwischen einer schuldenfreien Immobilie zur Rente und einem noch laufenden Kredit bedeuten.
Wertsteigerung – keine Garantie, aber historischer Trend
Unsere Einschätzung: Immobilien in guten Lagen haben historisch betrachtet langfristig an Wert gewonnen. Das ist jedoch keine Garantie für die Zukunft. Kurzfristige Rückgänge sind möglich – die Immobilienkrise 2022/23 hat das gezeigt. Wer einen Anlagehorizont von 15-20 Jahren mitbringt, kann Schwankungen besser aussitzen.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zur Illustration: Eine Wohnung, die 2026 für 200.000 Euro gekauft wird und jährlich um 2 Prozent im Wert steigen würde, wäre rechnerisch in 25 Jahren etwa 328.000 Euro wert. Wichtig: Tatsächliche Wertentwicklungen können stark abweichen – auch nach unten. In manchen Regionen stagnierten die Preise jahrelang oder fielen. Der Wertzuwachs ist nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei (§ 23 EStG).
Lernkurve und Netzwerk
Eine kleine Kapitalanlage ist ein Lehrmeister. Sie lernen, wie Finanzierung funktioniert, wie man mit Mietern umgeht, wie Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft arbeiten. Dieses Wissen ist unbezahlbar, wenn Sie später größere Investitionen tätigen – sei es eine weitere Kapitalanlage oder das eigene Haus.
Außerdem bauen Sie Beziehungen auf: zu Banken, die Ihre Zahlungsmoral kennen, zu Maklern, die Sie bei guten Objekten als erste anrufen, zu Handwerkern, die zuverlässig und fair arbeiten.
2. Die Rechnung: Eigenheim vs. Kapitalanlage
Viele unterschätzen, wie unterschiedlich die Finanzierung von Eigenheim und Kapitalanlage funktioniert.
Eigenheim: Sie tragen alles selbst
Bei einer selbstgenutzten Immobilie zahlen Sie die komplette Rate aus eigenem Einkommen. Vereinfachtes Beispiel (Stand Januar 2026): Bei 400.000 Euro Kaufpreis, 80.000 Euro Eigenkapital und ca. 3,7 Prozent Zins plus 2 Prozent Tilgung läge die monatliche Rate bei etwa 1.520 Euro – komplett aus Ihrer Tasche.
Kapitalanlage: Der Mieter hilft mit
Stark vereinfachtes Beispiel (ohne Gewähr): Bei einer vermieteten Wohnung für 200.000 Euro mit 40.000 Euro Eigenkapital betrüge die Rate etwa 760 Euro. Wenn die Wohnung 650 Euro Kaltmiete bringt, tragen Sie rechnerisch etwa 110 Euro monatlich selbst.
Was in dieser Rechnung fehlt: Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil), Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Steuern auf Mieteinnahmen, Leerstandszeiten bei Mieterwechsel. Realistisch sollten Sie 150-250 Euro monatlich kalkulieren – plus Rücklagen für größere Reparaturen. Das Prinzip bleibt: Bei einer Kapitalanlage trägt der Mieter einen Teil der Last, aber Sie tragen auch Risiken.
Eigenkapital-Aufbau durch Vermietung
Ein cleverer Weg: Sie kaufen mit 28 oder 30 eine kleine vermietete Wohnung. Nach zehn Jahren haben Sie einen Teil des Kredits getilgt, die Wohnung ist mehr wert, und Sie haben Eigenkapital aufgebaut – ohne jeden Monat große Summen zurücklegen zu müssen. Dieses Eigenkapital kann der Grundstock für Ihr späteres Eigenheim werden.
3. Die richtige Immobilie finden
Nicht jede Wohnung eignet sich als Kapitalanlage. Die Kriterien unterscheiden sich deutlich vom Eigenheim.
Rendite vor Emotion
Beim Eigenheim zählt, ob Sie sich wohlfühlen. Bei der Kapitalanlage zählt die Rendite. Eine Wohnung in einem Viertel, das Ihnen persönlich nicht gefällt, kann trotzdem eine hervorragende Investition sein – solange die Zahlen stimmen und die Vermietbarkeit gegeben ist.
Der Kaufpreisfaktor
Die wichtigste Kennzahl ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass Sie den 20-fachen Jahresertrag bezahlen.
Realistische Einordnung: In der Region Stuttgart liegen die Faktoren aktuell oft bei 25-30, was Bruttorenditen von nur 3-4% bedeutet. Kaufpreisfaktoren unter 20 finden Sie eher im ländlichen Umland oder bei renovierungsbedürftigen Objekten. Alles über 25 macht es schwierig, eine positive Rendite nach Kosten zu erzielen – dann verdienen Sie primär an der (unsicheren) Wertsteigerung.
Lage: B ist oft besser als A
Die teuersten Lagen in Innenstädten haben oft die niedrigsten Renditen. Der Kaufpreis ist hoch, die Mieten steigen nicht proportional mit. Bessere Renditen finden Sie in guten B-Lagen: solide Stadtteile mit guter Infrastruktur, Mittelstädte im Einzugsbereich von Großstädten, Speckgürtel mit guter Anbindung.
In der Region Stuttgart bieten Städte wie Sindelfingen, Böblingen oder Ludwigsburg interessante Möglichkeiten: stabile Wirtschaft, gute Nachfrage, aber moderate Kaufpreise im Vergleich zur Landeshauptstadt.
Größe und Zuschnitt
Für Einsteiger eignen sich kleinere Wohnungen besser: Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 30-50 Quadratmetern. Sie sind günstiger in der Anschaffung, leichter zu vermieten und haben weniger Leerstandsrisiko. Die Zielgruppe – Singles, Studenten, junge Berufstätige – ist groß und wächst.
Größere Wohnungen binden mehr Kapital und haben längere Wiedervermietungszeiten. Sie können sinnvoll sein, wenn Sie mehr Eigenkapital haben und auf Familien als stabile Langzeitmieter setzen.
Die Renovierungs-Chance
Wer handwerklich geschickt ist oder die richtigen Kontakte hat, kann mit einer renovierungsbedürftigen Wohnung besonders gut starten. Der Kaufpreis liegt unter Marktwert, die Renovierungskosten lassen sich steuerlich absetzen, und nach der Aufwertung steigt sowohl der Mietertrag als auch der Verkehrswert.
Das ist nicht für jeden das Richtige – es kostet Zeit, Nerven und erfordert realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeiten. Aber für einen 25-Jährigen mit mehr Zeit als Kapital kann es der schnellste Weg zum Vermögensaufbau sein. Wichtig: Die Substanz muss stimmen. Feuchtigkeit, marode Leitungen oder asbestbelastete Materialien sind keine Schnäppchen, sondern Kostenfallen.
4. Finanzierung und Steuervorteile
Die Finanzierung einer Kapitalanlage funktioniert anders als beim Eigenheim – und das hat Vorteile.
Zinsen sind absetzbar
Bei einer vermieteten Immobilie können Sie die Zinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das gilt nicht für das Eigenheim. In der Anfangsphase, wenn der Zinsanteil hoch ist, kann das die Steuerlast erheblich senken.
Abschreibung nutzen
Sie können den Gebäudeanteil (ohne Grundstück!) jährlich mit 2 Prozent über 50 Jahre abschreiben. Der Grundstücksanteil – typischerweise 20-40% des Kaufpreises je nach Lage – ist nicht abschreibbar. Bei einem Gebäudewert von 120.000 Euro (bei 200.000 Euro Kaufpreis und 40% Grundstücksanteil) wären das 2.400 Euro pro Jahr, die Ihr zu versteuerndes Einkommen mindern.
Für Neubauten (Bauantrag ab 2023) gelten 3% über 33 Jahre. Die genaue Berechnung ist komplex – lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten.
Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren
Wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre halten, ist der Wertzuwachs beim Verkauf steuerfrei. Das unterscheidet Immobilien von den meisten anderen Anlageformen. Ein Gewinn von 50.000 oder 100.000 Euro – komplett ohne Steuerabzug.
Vorsicht vor negativen Cashflows
Manche Berater empfehlen Immobilien, die monatlich Geld kosten, weil die Steuervorteile das angeblich ausgleichen. Seien Sie vorsichtig: Eine Kapitalanlage sollte sich selbst tragen oder zumindest nahe daran sein. Steuern zu sparen, indem Sie Verluste machen, ist keine nachhaltige Strategie.
5. Risiken verstehen und managen
Immobilien sind kein Selbstläufer. Wer die Risiken kennt, kann sie managen.
Leerstand
Eine leerstehende Wohnung bringt keine Miete, aber die Kosten laufen weiter. Bilden Sie Rücklagen für mindestens einen Monat Leerstand pro Jahr – bei Mieterwechsel können schnell zwei bis drei Monate zusammenkommen (Kündigungsfrist, Renovierung, Neuvermietung). In weniger gefragten Lagen oder bei größeren Wohnungen kann Leerstand auch länger dauern.
Mietausfall
Nicht jeder Mieter zahlt pünktlich. Eine sorgfältige Mieterauswahl – Bonitätsprüfung, Selbstauskunft, persönlicher Eindruck – reduziert das Risiko erheblich. Eine Mietausfallversicherung kann zusätzliche Sicherheit bieten.
Instandhaltung
Gebäude altern. Dach, Heizung, Fenster, Fassade – all das muss irgendwann erneuert werden. Als Wohnungseigentümer zahlen Sie über das Hausgeld in die Instandhaltungsrücklage ein. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Rücklage angemessen gefüllt ist und ob größere Sanierungen anstehen.
Klumpenrisiko
Eine einzelne Immobilie ist ein Klumpenrisiko: viel Geld an einem Ort, in einem Objekt. Dieses Risiko lässt sich nicht wegdiskutieren – es gehört zur Immobilieninvestition. Streuen Sie Ihr Gesamtvermögen: Nicht alles in Immobilien, nicht alles in eine Immobilie.
6. Der erste Schritt
Der Einstieg in die Immobilien-Kapitalanlage beginnt nicht mit der Suche nach Objekten, sondern mit der Klärung Ihrer eigenen Situation.
Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Wie stabil ist Ihr Einkommen? Wie hoch darf die monatliche Belastung sein – auch in schlechten Monaten? Wie lange ist Ihr Anlagehorizont?
Mit diesen Antworten können Sie gezielt suchen: nach Objekten, die zu Ihrem Budget passen, nach Lagen, die zu Ihrer Strategie passen, nach Finanzierungen, die zu Ihrem Leben passen.
Wir bei Sigloch Immobilien kennen den Markt in der Region Stuttgart seit langem – als Makler für Eigennutzer und als Berater für Kapitalanleger. Wir zeigen Ihnen Objekte, die zu Ihren Zielen passen, und begleiten Sie durch den gesamten Prozess. Sprechen Sie uns an – der erste Schritt kostet nichts außer einem Gespräch.
Fazit
Eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage ist nicht die zweite Wahl für alle, die sich kein Eigenheim leisten können. Sie ist eine eigenständige Strategie mit eigenen Vorteilen: niedrigerer Einstieg, Fremdfinanzierung durch Mieteinnahmen, steuerliche Vorteile, langfristiger Vermögensaufbau.
Je früher Sie beginnen, desto mehr profitieren Sie. Die kleine Wohnung mit 30 kann die Basis für das Eigenheim mit 40 sein – oder der Anfang eines Portfolios, das Sie bis zur Rente begleitet.
Der beste Zeitpunkt zum Starten ist nicht irgendwann später. Es ist jetzt.
Anhang: Zahlen und Fakten zur Immobilien-Kapitalanlage
Wichtiger Hinweis: Die folgenden Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung. Sigloch Immobilien bietet keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung an. Alle Zahlen, Beispielrechnungen und Richtwerte basieren auf dem Stand Januar 2026 und können sich ändern. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder unabhängigen Finanzierungsberater.
Renditekennzahlen (Orientierung)
| Kennzahl | Berechnung | Richtwert |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete | < 20 gut, < 18 sehr gut |
| Bruttomietrendite | (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100 | > 5% gut |
| Nettomietrendite | ((Jahresnettokaltmiete − Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten)) × 100 | 2,5-5% realistisch |
Steuerliche Abschreibung (AfA)
| Gebäudetyp | AfA-Satz | Dauer |
|---|---|---|
| Bestandsgebäude (Baujahr vor 1925) | 2,5% | 40 Jahre |
| Bestandsgebäude (Baujahr ab 1925) | 2% | 50 Jahre |
| Neubau (Bauantrag ab 2023) | 3% | 33 Jahre |
| Denkmalgeschützte Gebäude | bis 9% | 12 Jahre (Sanierungskosten) |
Rechenbeispiel: Kleine Kapitalanlage (vereinfacht, Stand Januar 2026)
Dieses Beispiel dient nur zur Illustration – keine Grundlage für Investitionsentscheidungen.
Objekt: 2-Zimmer-Wohnung, 45 m², Böblingen Kaufpreis: 180.000 € (Kaufpreisfaktor ca. 23 – realistisch für Region Stuttgart) Nebenkosten (ca. 10%): 18.000 € Eigenkapital: 40.000 € Darlehen: 158.000 € Zins: ca. 3,7%, Tilgung: 2%
| Position | Monat | Jahr |
|---|---|---|
| Kreditrate | 752 € | 9.024 € |
| Kaltmiete | 650 € | 7.800 € |
| Hausgeld (nicht umlegbar) | 80 € | 960 € |
| Instandhaltungsrücklage | 50 € | 600 € |
| Leerstandsrisiko (1 Monat/Jahr) | 54 € | 650 € |
| Eigenanteil (vor Steuern) | 286 € | 3.434 € |
Hinweis: Steuerliche Effekte (AfA, Zinsabzug) können den Eigenanteil reduzieren – lassen Sie das individuell berechnen. Nicht enthalten: Sonderumlagen, größere Reparaturen, Mietausfälle.
Quellen
- Einkommensteuergesetz § 7 – Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Einkommensteuergesetz § 23 – Private Veräußerungsgeschäfte (10-Jahres-Frist)
- Bürgerliches Gesetzbuch § 573 – Ordentliche Kündigung (Eigenbedarf)
- KfW: Energieeffizient Sanieren
- Stiftung Warentest: Wohnung als Kapitalanlage – Rechner
- Destatis: Häuserpreisindex – Wohnimmobilienpreise Q3 2025
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Lohnt sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage 2026? Ja, trotz höherer Zinsen bleiben vermietete Immobilien eine stabile Form des Vermögensaufbaus. Entscheidend sind realistische Kalkulation, gute Lage und langfristiger Anlagehorizont. Selbst bei kleinen Renditen können Sie langfristig vom Wertzuwachs profitieren.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie? Banken erwarten mindestens 20-30% Eigenkapital für gute Konditionen. Die Kaufnebenkosten (10-12% in Baden-Württemberg) sollten Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln stemmen. Bei einer Wohnung für 180.000 Euro sind das etwa 36.000-54.000 Euro plus Nebenkosten.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für Anlageimmobilien? Ein guter Kaufpreisfaktor liegt bei 18-20 (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete). Über 25 wird es schwierig, eine positive Rendite zu erzielen. In ländlichen Gegenden sind Faktoren unter 15 möglich.
Welche Steuervorteile bietet eine vermietete Immobilie? Sie können Zinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und die Gebäudeabschreibung (2-3% p.a.) steuerlich geltend machen. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Wertzuwachs beim Verkauf steuerfrei.
Warum sollte ich früh in eine Kapitalanlage-Immobilie investieren? Zeit ist der wichtigste Faktor. Je früher Sie starten, desto länger profitieren Sie von Mieteinnahmen, Wertsteigerung und Schuldenabbau durch den Mieter. Eine kleine Wohnung mit 30 kann später die Eigenkapitalbasis für Ihr Eigenheim bilden.
Kleine Wohnung oder große – was eignet sich besser als Kapitalanlage? Für Einsteiger eignen sich kleinere Einheiten (1-2 Zimmer) besser: geringerer Kapitalbedarf, leichtere Vermietbarkeit, weniger Leerstandsrisiko. Die Zielgruppe ist groß und wächst.
Welche Lage ist für Kapitalanlage-Immobilien ideal? Gute B-Lagen und Mittelstädte bieten oft bessere Renditen als teure A-Lagen. In der Region Stuttgart sind Sindelfingen, Böblingen oder Ludwigsburg interessant: stabile Wirtschaft, gute Nachfrage, moderate Preise.
Kann ich eine Kapitalanlage-Wohnung später selbst nutzen? Ja, das ist ein häufiges Modell. Beachten Sie die Kündigungsfristen für Eigenbedarf (3-9 Monate je nach Mietdauer) und planen Sie entsprechend voraus.
Sie möchten in Ihre erste Kapitalanlage-Immobilie investieren? Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung. Wir zeigen Ihnen Objekte in der Region Stuttgart, die zu Ihrem Budget und Ihren Zielen passen.